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预售制之痛:“房贷快还完了,房子还没有盖完!”

2019-03-01 点击 评论

商品房预售制

 

商品房预售制就是卖期房。什么是期房?即尚未建完、不能交付使用的房屋。期房是开发商取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证(大产证)止这一段时期的的房屋。取得大产证后就叫现房。

 

按照商品房预售制,一般购房者从开始签合同买房到最终拿到不动产证收房,往往要用2年甚至更长的时间。

 

商品房预售制度师从香港。早年香港楼市不景气,市民购买力有限,到处都是卖不出去的大楼。霍英东创造性地提出“预售楼花”并且提倡分期付款:这样一来市民不用担心买不起房了,房产商不用担心卖不出去了。


这一“成功”的制度随后在1994年引入内地,前前后后出台了《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》以及《商品房预售管理办法》等法律文件。

 

从此,我国进入了预售制时代:先买房,后收房。


天涯某网友因烂尾楼维权

从本质上看,预售制度这是开发商融资的一种重要手段,能加快项目资金周转,提高资金使用效率,扩大房企规模。

 

这种模式相当于开发商只需付出一笔土地和前期开发费用,就能为购房者创造未来交付时的“美好场景”。而购房者就要为这一“构想”买单,签订购房合同,背上一大笔银行贷款,“兴高采烈地”成为房奴。


等等,这不就是自己集资建房?


开发商建房子的钱其实是购房者的首付款,购房者为了还只是地基状态的房子就可以付出半生积蓄,甚至还要搭上两口子父母凑成“六个钱包”?


然而我们投资建造的房子,结果却不一定是自己想要的那样子。


深圳豪宅恒裕滨城二期样板间

交房时业主因货不对板维权

我们去售楼处,销售都会给我们展示项目宣传册。这些广告册就像给我们画的一个个蓝图,描述了未来我们的房子将如何美丽。

 

但是,当我们翻到册子的最底页,还有这样一行小字:本广告仅供参考,一切图片、文字说明以合同为准。


什么?你告诉我的只是个参考,我凭什么付款?


也就是说,所见不是”所得“。压根看不到最终房子的样子,甚至销售为了更快地卖出房子,天花乱坠的宣传扑面而来:

10公里外商场的也算做小区的“配套”

学校没有对应关系也硬是吹成了“学区房”

无论多远的项目都能说是“交通便利”

园林景观压根都还没做,就可以说是“花园社区”

如此种种,不一而足……


房产业也形成了虚假广告宣传之风。看到宣传图纸上的效果图,还以为我以后要住在皇宫呢??

然而,真正交房时的效果,就只能凭开发商的良心了。


宣传册上的“红色手工砖”

     

实际上的“网格布+涂料”

去年,X润在京的某项目就“实力”给我们演绎了买家秀和卖家秀的差别。红色手工砖变网格布加上涂料。


宣传册上有多美,现实就有多可笑。


面对这一拿着购房者的钱,做着伤天害理的事的情况,政府并非全部坐视不理。


因为房屋预售带来的种种问题,广东省政府去年9月出台了一个取消商品房预售制度的意见征询稿,当即引来铺天盖地的报道。


     


当中强调了预售制度的弊端:商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

 

对于购房者来说,开发商为高周转,虽然售卖的期房比现房的价格要低,然而,期房购房风险要比现房要大很多。

 

另外,在等待交房的时候,购房者先交给开发商的购房款是要不到利息的。更要紧的是,我们和银行签的贷款协议,即使是楼盘烂尾了,也不得不按时偿还完!


改革先锋的广府大地目前也么有取消预售,意见征询稿已过半年尚无回音。


全世界大概没有像我们这样如此依赖房地产的国度


因此也没有哪个国家有我们这么”普及“预售制度


如果取消商品房预售制度,一律以现房销售


那么确实不会有那么多坑,不会”货不对板“


房价估计又要”更上一层楼“了


想取消又不敢取消,这究竟又是谁的无奈呢?


……

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