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7月之后,楼市的玩法变了!现金为王,购房者别用“精神胜利法”

2019-07-06 点击 评论

楼市在不同的阶段,有不同的“玩法”。

在2008-2014年,城镇化进程推动下,人口红利持续释放,房价即便上涨,波及的范围、蹿升的幅度也不会太离谱,婚房、刚需改善房、学区房这些概念,正是在这个时期出现萌芽。

此时,买房要趁早、要果断,人们买房不是为了炒作,而是为了提升自身居住需求。

在2015-2018年,棚改货币化安置助推,各大龙头房企争相下沉中小城市,普涨格局来临,无论是京沪深、省会、地市还是县城,房价可谓是“齐头并进”。

数据显示,截止2018年底,100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平,同比增长达8%,如果剔除一线、二线城市的数据,三线及以下城市均价高达10885元每平。

与此同时,居民杠杆率上升至2018年的53.2%, 10年时间,上涨了35个百分点,增速最快的阶段是从2017年开始,短期消费贷增速首次超过了长期住房贷款。

此时,只有“高杠杆”买房,才能斩获最大利润,不少炒房客在这个阶段实现了财务自由,有胆量低首付和零首付买房,就能赚得盆满钵满。

到了2019年,尤其是7月份之后,楼市的“玩法”又要变了。

前两个阶段,买房的侧重点是“居住需求”和“杠杆”,新的阶段,则是“现金为王”。

原因有以下两点。

第一,棚改退潮,“旧改”接力,房价大涨基础不复存在。

7月份,推进城市“旧改”成为热门话题,老旧小区改造的市场空间巨大,不用拆老房子,不用土地开发,不用开发商折腾,对外立面、电梯、车位、老旧线路等各类配套进行升级改造,既能带动基建各个行业的发展,又能填补棚改缺失后的缺口,可谓是一举两得。

在2015-2018年,正是因为大量的拆迁户拿着巨额现金去“扫楼”,才造成了短期库存紧缺,由此引发房价上涨,今年棚改总量相比往年下降幅度超过了50%,有专家测算会拖累房地产销售面积减少30%以上。

大拆大建-库存减少-房价上涨,这是之前房价上涨的逻辑,现在旧改可以带来数万亿的想象空间,完全可以承托房地产行业持续发展,房价大涨的基础自然不存在了。

第二,土地市场遇冷,调控力度有增无减。

数据显示,截至7月,今年土地成交价款已经连续四个月负增速,回顾2008年-2018年的楼市,每次土地市场遇冷,都会引发调控不同程度的松动,比如2012年和2015年,每次调控有所宽松之后,都会成为房地产再次崛起的时间节点。

然而,2019年却是例外,从4月份到6月份,三个月的时间,各地发布的调控政策高达150余次,力度非常大,也彰显了各地“控房价”的决心,尤其是类似苏州、西安、东莞、合肥等热门城市,限售、限购、土拍限价各类措施及时出台,使房价过热的城市遭遇“当头棒喝”。

有了这两个前提,对购房者来说,手持现金就变得迫在眉睫。

有人匆匆忙忙买了房子,把家庭的毕生积蓄都投入到房产当中,不管以后是想改善置换,或者是卖出变现,难度都会增大。

举个例子,现在某二线城市限售3年,假如你2019年买了期房,三年交工,两年时间办产权证,再等上三年的限售期限,最后挂出去再等个半年,这么算下来,假如你是基于投资目的买房,未来需要“冷冻”近10年才能顺利售出。

如果房产的流动和变现周期动辄七年乃至十年,为何不拿着现金观望?哪怕去限售时间短、抢人力度大的城市,也比死守着一堆钢筋水泥来得实在。

所以,七月之后,购房者千万别用“精神胜利法”。

很多人明明是抱着保值增值的动机去买房,明明是为了虚荣心和和攀比心去置业,在市场走弱的大环境下,还一直安慰自己“房子长期会升值”,“买房稳赚不赔”这些话,这就是典型的“精神胜利法”。

真正理性的购房者,应该对趋势有足够的清晰认知,不要把以往无脑炒房就能赚钱的套路当成准则,更不要把过去三年时间的房价波动,以偏概全的认为“房价会永远涨下去”。

房子的终极属性只有一个:居住,只要脱离了自住属性,就迟早会有“露馅”的那天。

所以,我们都应该多问问自己,房子是不是生活的必需品?如果非买不可,应该买哪里的房子?财力是否足够?杠杆是否能承受?十年无法卖出,自己会不会陷入被动?

把这些问题都搞明白、弄清楚,如果你的买房意志仍然坚定,手里有多少钱,就办多少事,按照既有计划去做就好了。


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