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阴雨绵绵,问宜春楼市几何?

2019-05-11 点击 评论

在全国棚改货币化安置的东风下,宜春的楼市也坐上过山车,从2016年均价四五千一平,一跃到现在六七千。但未来宜春楼市房价几何?这是一个仁者见仁,智者见智的事。在此声明,以下仅为个人观点,据此卖买手,风险收益自担,概不负责!

    上篇从国内政策,人口,货币等角度看,长期来讲,国内房价不可能一直涨,也不能大跌,那都将是中国经济现不能承受之重,房价将维持在现在水平很长时间。但中国地域辽阔,地区间差异悬殊。一线城市老旧学区房,五六七八万一平,那也是坚挺。乡村僻野村居民房长年空置,几近一文不值,那也是事实!价值决定价格,从长期来讲,是成立的。

    具体从宜春城区来讲,为什么宜阳小区,袁州新城走火,还不是因为是市府,区府所在地——脸面所在。道路交通,公园河流,休闲娱乐、上学就业等基础配套设施配置超前,且不断完善、更新。老城区房地产商营销卖点往往就是重点学区。脱离了学区,房价立掉千元不是事。而经开区,城南房价一直城区垫底,还不是因为是既无学区,也无配套,经开区发展也一直不温不火。所以,房价不单单由房子的造价决定 ,而是由依附在房子上价值总和所决定的。

    记得有人总结说,房价,短期看库存,中期看土地,长期看人口。宜春中心城区的库存在棚改(减)与货币化安置(加)的一减一加中趋于减少,但随着棚改的变化与新房的增加,库存终归平衡。土地供应多少,决定财政收入寡薄,财政收入又影响基础设施投入,考验着政府的智慧,库存深圳由一个小渔村发展成一个大都市,也是向周围不断兼并扩大的过程。宜春城区,不也正在向湖田,三阳,渥江扩张么?土地供应,对三四线城市来讲,可以无限制。但如果加大土地供应,短期财政收入增加,但未来房价不好看了,房企拿地热情又会降低。这是寅吃卯粮。当然,如果减少土地供应,则恰恰相反,是寅存卯粮。虽推理简单,但现实复杂。如何把握库存、土地供应,这真检验了政府的智慧。

    吸引并流住足够多的人口,是最终决定一个城市房价的长期因素。宜春无论是提出建设智慧小镇,发展大数据产业,建设教体新区,还是挺起工业脊梁,规划建设袁州古城,打造“宜居,宜业,宜游”的城市,目的只有一个,引得人来。但目前来看,这是一个长期且艰巨的任务。宜湖路的修扩建,对湖田板块房价的拉动那倒是浅而显见的。

    宜春市府所辖一区三市六县,宜春城区对三强县级市的人口因地缘、经济、就业等各种原因虹吸效应有限。虽近年来全国城镇化水平逐步提高 ,农村进城置业人员有所增长,但宜春城区新增人口能否支撑住房市场?还有待时间给出答案。新增人口是否达预期的关键还是看宜春城区能否如计划的一样,成为一座工业强劲(经开区),就业充分(宜业),环境美好(宜居),旅游资源开发到位(宜游),文教资源丰厚(教体新区)的城市。

    所以,国内大环境遏制房价上涨,主要指房价过高,上涨过快的城市。宜春城区房价高吗?上涨快吗?人家高安,丰城县级市的房价还更高呢?为此,难下定论,宜春城区,或城区的部分区域也能有其特殊的小气候,譬如宜阳新区市府地,明月山景区温汤板块,就有一个漂亮、坚挺的房价。如果哪一天,教体新区基础、配套,学校科研单位等建设规划到位,那房价必涨,反之,那将会连前期的利好也吐出来。

    宜春楼市几何,既离不开太气候,也应创造小环境!世界总是在变化的,请君且走且看!


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