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取消限售、限价松动……这是楼市回暖的节奏吗?

2019-03-25 点击 评论

日前,海南省发布了《关于重启个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知》,时隔16个月重启房贷“商转公”。

2018年4月海南宣布全域限购,高压政策之下,曾占据海南市场八成的岛外购房人群,需求被明显抑制。2018年全省房屋销售面积同比下降近4成,销售额下降逾两成,房地产开发投资额降幅高达16.5%。

今年1月海口市发布人才新政,落户政策明显宽松,现在海南全省又重启个人商业贷款转公积金业务,松绑楼市的意图可谓十分明显。

住房公积金政策历来受购房者关注,也被当做观察楼市政策的一个风向标。

不只是海南,自去年底以来已经有北京、河北、成都、南京、银川、福州、哈尔滨等多地,调整了公积金提取政策。它们或是简化办理程序,或是扩大覆盖面,提供更为灵活的公积金使用政策。

其中,被称为“史上最严”的北京公积金政策推出新政,除了户口所在地和户口所在省份省会外,北京购房者公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。这被认为是对环京楼市的重大利好。

事实上,在去年中央经济工作会议提出要“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”后,多个热点城市很快宣布实施楼市调控“一城一策”试点,给“限购”“限售”政策松绑,放松住房公积金也是其中一环。

去年年底,山东菏泽首先提出取消限售条件,打响了楼市松绑的“第一枪”。紧接着,湖南衡阳宣布暂停实施了一年的限价政策,成为全国首例取消限价的城市。广州市也提出,“330”新政前出让土地的商服类物业可卖个人。

今年1月3日,青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知,暂停“摇号售房”规则。1月10日,珠海市提出将放宽澳门居民在购房等方面的限制……

除了松绑,调降交易税费和房贷利率,也被一些地方拿来刺激楼市。

北上广深等一线城市大幅调低了个人出租住房税收,出售住房增值税附加和印花税税率减半。深圳、广州、武汉、南京等多个城市则陆续传出房贷利率松动的消息,深圳的银行更是在3月里两度下调首套房贷利率上浮比例。

截止今年2月,全国首套房贷款利率均值为5.63%,相当于基准利率1.149倍,已经是连续三个月下降。

不仅如此,全国多地还出台了“鼓励农民进城购房”政策,从“直接政府补贴农民购房”到“鼓励银行提供优惠贷款”再到“提供相关配套政策”,不一而足。

2015年国家就提出过“鼓励农民进城购房”,4年后,在“一城一策”的新定位下,一些库存压力的三四五线城市,又提出了鼓励农民进城购房。

国内三四线城市经济基础较薄弱,土地财政收入几乎成为城市经济发展的最主要来源。受限售、限价政策以及棚改退潮的影响,自去年9月份以来,多地出现楼市退烧,房价明显下行,成交量萎缩,财政压力巨大。

地方政府为稳地价、稳房价、应付眼前的地方债风险,纷纷对楼市进行适度的松绑,以此支撑市场。而近两年各地愈演愈烈的“人才争夺战”,其实也是在变相推动当地的房地产,先落户才好买房。

住房和城乡建设部副部长倪虹日前称,楼市调控政策没有出现松动,会保持政策的连续性。但在市场人士看来,各地仍会根据自身情况,实行“一城一策”获得更多调控自主权。

一个更重要的问题是,取消限售、限价松动、暂停摇号……楼市会全面回暖吗?

所有人都承认中国的房地产存在泡沫,但一种观点认为最大的泡沫不在一二线城市,因为那里人口持续流入,长期需求比较强劲,库存并不高,因此后续房价可能会企稳,甚至有上涨的压力。

最大的泡沫是在那些人口流出、库存高企、经济下滑的三四线城市,前期过快上涨的房价已经透支了未来好几年的购买力,因此即便取消限购、限价政策,房价下行的压力依然存在,可能会出现更多土地流拍、开发商不敢轻易再拿地的现象。而且长期来看,这种房地产区域分化现象会越来越明显。

基于稳经济、稳消费的目标,国内楼市也以“稳”为主基调,国家不会允许房价大起大落。尽管如此,对于购房刚需来说,去哪里买房、在什么时机买房,仍是核心问题,需要十分谨慎。


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